Jenny: Er is maar liefst 550 M2 pand en dit is ideaal voor wie een B&B of boetiekhotel wil beginnen in Puglia. Een boetiekhotel in de stijl van le Corbusier, in ieder geval de buitenkant. Dit is een hotel zonder ontbijt, maar met een aantal faciliteiten om in de kamer wat te maken. Dat blijkt maar deels waar, soms blijken gasten toch een ontbijt te krijgen. De kamers worden als gedateerd beoordeeld, dat is ook te zien, bedden en spreien zijn zwaar gedateerd.
Het is een Agriturismo, dus mogelijk een vriendelijk belastingtarief. Wat dat betreft is het en goed idee als dit jouw boetiekhotel gaat worden, om tevoren over de hele fiscale opzet een goed gesprek te hebben met een belastingadviseur.
Heb je nou zelf niet voldoende geld om de binnenkant meer in overeenstemming te brengen met de buitenkant, denk dan eens aan crowdfunding of begin desnoods heel eenvoudig. Zelfs overal nieuwe en heel neutrale spreien op de bedden, brengen al een grote verbetering. De oude gedateerde sfeer moet verdwijnen hier.
Ik zou zeggen: alle prijzen moeten incl. ontbijt worden en in de kamers hooguit de mogelijkheid om koffie of thee te maken of hier per verdieping een centraal punt voor maken. Allerhande etenswaren in de kamers wil je niet echt en je wilt zeker niet dat men daar hele maaltijden maakt die tot ver in de gemeenschappelijke ruimtes te ruiken zijn. De eigenaar is vriendelijk, daar krijgt hij overal lof voor. Hij kan mogelijk desgewenst aan blijven.
Ontbijten gecentraliseerd dus en in de zomer zeker buiten. Als er een zwembad komt, zou ik het zeker daar doen en dit desnoods uitbesteden. Uitbesteden in de zin van verpachten. Een zwembad is echt een vereiste bij een mooi gebouw als dit. Kortom, de eigenaar heeft waarschijnlijk het geld niet om te moderniseren en er kan nu nog steeds geboekt worden. Een tweepersoonskamer voor een week € 500,00 – € 780,00 euro en dat is echt te weinig, zeker in het hoogseizoen. Er is airco, maar zit dat ook in alle kamers? Volgens internet wel. Dat is echt nodig en daarmee kun je ook verwarmen. Bovendien te controleren of de units nog een goed resultaat hebben of dat het wellicht beter is nieuwe te installeren met een A status.
Wat je dan wel wilt is meer eigen energie opwekken. Zo te zien nu 3 panelen en die zullen voor warm water zijn. Dat is weinig. Ook hier kijken hoe oud ze zijn en welke energie classificatie ze hebben en ik denk dat er tenminste 4-5 nodig zijn. Er moeten fotovoltaici zeker zo’n 12-15 KWh. komen en een opslag van zo’n 15 KWh. Maar er is dit jaar ook een speciale actie voor Agriturismi die een flinke hoeveelheid fotovoltaici laten aanleggen. Dat kan bijna zonder eigen investering, maar je krijgt dan geen geld voor levering aan het net. Zou nagegaan moeten worden.
Moderniseren is het woord hier en voor een week wil je echt meer ontvangen, zeker als er een zwembad gaat komen. We willen bij gebleken belangstelling meer informatie over het huidige reilen en zeilen. Aan de makelaar vragen om het aantal gastenkamers en hoe het zit met de huidige eigenaar die ze als huurder noteren en de boekingen gaan nog steeds door. Hier moet meer helderheid over komen. Belangrijk is ook de leeftijd van de huidige eigenaar/uitbater. Als ik serieus belangstelling had voor dit schitterende pand, zou ik daar eens een aantal dagen incognito boeken en goed kijken hoe alles erbij staat en hoe de huidige eigenaar/zaakvoerder zijn job doet. Hij heeft goede reviews.
De toekomst: stel er zijn 10 gastenkamers. Je koopt voor allemaal een bed van deze tijd met een nieuwe matras (oude bedden zijn waarschijnlijk ook te klein, 1.90 lengte is hier meestal nog de norm). dit kost 273 euro + matrassen + nachtkastjes, goede deuren voor de kasten, een zitje met een tafel, nieuw beddengoed, enkele eigentijdse lampen, een bureau. Sommige kamers zullen met tweepersoonsbed zijn en ook enkele met een 2e bed voor een mee te nemen kind. Stel per kamer ben je hiervoor gemiddeld kwijt 2 mille en dan nog eens voor algemene ruimtes in totaal 15 mille + alg. voorzieningen zoals een goede wasserij en een goede keuken. Zeg 25 mille, dan kom je op zo’n 60 mille. Daar komen bij Fotovoltaici, zonnepanelen, opslag, een goede grote warmtepomp. Laten we stellen 40 mille en daarvan krijg je een stuk terug via de belastingen of die speciale regeling voor agriturismi.
Stel, het pand kost na wat afdingen € 525.000,00 (de vraagprijs is nu € 550.000,00.) + € 100.000,00 aan het opknappen van € 100.000,00 van de kamers etc.. + een flink zwembad + omgeving in totaal nog eens een ton. De makelaarsprovisie kost je 3% € 15.750,00 + BTW daarover + overdrachtsbelasting (die wordt berekend over de kadasterwaarde van het pand + de notaris, Dan zit je met het passeren van de akte aan zo’n € 765.000,00. Er komen vast nog wat onvoorziene zaken tevoorschijn, dus laten we stellen dat de totale investering zo rond de 8 ton zit.
Maak er dan ook een gezellige bar met kleine snacks en bijv.. open voor een aantal uren per dag. Net als voor het ontbijt geldt hier dat dit ook verhuurd of verpacht kan worden. Ook het restaurant bij het zwembad kun je verhuren. Kortom ik zie mogelijkheden.
De prijzen van een beter hotel of agriturismo met zwembad zijn in het hoogseizoen tussen de € 1.900,00 en € 1.050,00 per week. Dat is gemiddeld € 1.475,00. Laten we mikken op € 1.150,00 per week in het begin. Dat kun je 4 maanden vragen en dan hou je over maart, april en mei + oktober en een stukje november laten we stellen tegen een gemiddelde kamerprijs van € 950,00. Een bezettingsgraad van 80%, zeker in het eerste jaar, als je voor de nieuwe situatie nog een naam moet opbouwen en nieuwe reviews. Zou opbrengen in totaal € 156.400,00 + nog eens over de midden seizoen periode € 850,00 per week x 17 weken is bij 80% bezetting € 115.600,00. Een totaal bruto bedrag dus van € 231.000,00. + inkomsten uit restaurant en zwembadbar etc.. + speciale arrangementen met Pasen, immaccolata, de kerst, de jaarwisseling. Je moet de vorige eigenaar betalen als je die aan kunt houden, etc.. maar hebt ook inkomsten uit de bar en het restaurant.
Mik op mensen met wat meer geld, sommigen met kinderen waarvoor ze een oppasservice fijn zullen vinden etc. Of je zou het geheel ook 18+ kunnen maken. Er komen steeds meer 18+ hotels en zelfs campings. Gezocht door mensen die nog geen kinderen hebben of ze zijn de deur uit. Die mensen stellen hun rust op prijs en hebben meer geld uit te geven. Hier valt veel van te maken. Meerinkomsten ook uit de mogelijkheid om er dagelijks meer maaltijden te gebruiken. Na een jaar of 2-3 als er mooie reviews zijn voor de nieuwe opzet, kunnen ook de prijzen weer wat omhoog.
Het verschilt van kamer 20 M2 tot appartement 60 M2. Je wilt echter niet echt dat ze daar zelf gaan koken. Nu duidelijk qua inrichting en hele opzet voor personen met een tamelijk laag inkomen en dit moet worden zonder kookgelegenheid en voor personen met een inkomen dat een stuk hoger ligt. Zelfs overwegen die appartementen (deels) af te schaffen, de keukenhoeken eruit, evt.. zelfs 18+ maken dus. Er is tegenwoordig veel vraag naar 18+ B&B’s en hotels. Geen kinderen dus of een bepaalde minimum leeftijd. Je wilt niet dat de kinderen van je gasten constant rondrennen of ‘s-nachts huilen en voor onrustige nachten zorgen voor de overige gasten.
De makelaar: in het hart van Salento, op een privé maar strategische positie, bieden wij deze prestigieuze Tenuta te koop aan, een charmant landelijk pand, op korte afstand van de beroemde badplaatsen aan de Ionische kust.
Ondergedompeld in een natuurlijke omgeving van eeuwenoude olijfgaarden en mediterrane struikgewas, is het landgoed een ideale oplossing als exclusieve woning en als een investering met hoog potentieel voor toeristische accommodatieactiviteiten.
Het pand geniet een bijzonder gunstige ligging, waardoor u gemakkelijk zowel de zee als de belangrijkste centra van Salento kunt bereiken:
kustlijn van Santa Maria al Bagno en Santa Caterina: 4–6 km
Gallipoli: ongeveer 10 km
Parco Naturale Regionale di Porto Selvaggio: 8–10 km
Nardò: circa 7 km
Lecce: circa 30 km
Luchthavens:
Salento Airport = Brindisi: ongeveer 60 km
Reken er voor Bari-Airport ruim een uur bij.
Gerenoveerd en gebruiksklaar
( zegt de makelaar, maar dan ga je er veel minder mee verdienen dus, beter te handelen zoals hierboven)
Zelfstandige kamers en appartementen
Grote buitenruimtes omgeven door groen
Lift van de BG naar het zonnebestrating
Privé en rustige omgeving
Het pand ligt op korte afstand van de belangrijkste voorzieningen:
supermarkten, apotheken en winkels in het centrum van Galatone
Restaurants en clubs langs de kust
Badgelegenheden en uitgeruste stranden
Natuurpaden en beschermde gebieden
Eet- en wijnroutes in het gebied
Strategische ligging tussen zee en
platteland Charmant pand met historische waarde
Hoog toeristisch potentieel
Exclusieve natuurlijke ligging
Nabijheid van de belangrijkste steden van Salento
Ga niet zelf contact zoeken met een makelaar, want die registreert je. Dat betekent of niet meer met deze makelaar samenwerken voor jullie of je moet 1,5 maal de provisie betalen en dat wil je ook niet
Niet doen dus!
Of een berichtje via Whatsapp (Tel. +39 3356947038) met vermelding van het nummer betreffende huis.
Of een mailtje: jennystolk2023(@)icloud.com
Contact formulier Villa Lavanda
De huizen van september 2026 en de links ernaartoe. Je klikt op een link en je wordt naar het desbetreffende huis gebracht.
HUIS 1 € 150.000,00 Trullo met zwembad in Carovigno
HUIS 2 € 135.000,00 Trullo en lamia in San Michele Salentino
HUIS 3 € 320.000,00 Witte villa aan zee in Salento
HUIS 4 € 249.000,00 Stenen Villa in Ostuni
HUIS 5 € 365.000,00 Trullo + Lamia + zwembad in Ostuni
HUIS 6 € 295.000,00 Groep stenen Trulli in Martina Franca
HUIS 7 € 370.000,00 Fraaie roze villa in Oria
HUIS 8 € 975.000,00 Grote stenen Villa in de Selva di Fasano
HUIS 9 € 198.000,00 Trullo en Lamia in Putignano
HUIS 10 € 550.000,00 Boetiekhotel in Galatina
HUIS 11 € 360.000,00 Villa in het bos in Manduria
HUIS 12 € 460.000,00 Villa met zwembad in San Michele Salentino
HUIS 13 € 390.000,00 Villa heel groot zwembad in Oria
HUIS 14 € 320.000,00 Pajara zeezicht in Pescoluse
HUIS 15 € 125.000,00 Stenen Villa in Canale di Pirro
HUIS 16 € 150.000,00 Tweekamerappartement in Ostuni
HUIS 17 € 330.000,00 Stadspaleis in Martina Franca
HUIS 18 € 630.000,00 Villa met zwembad in Carovigno
HUIS 19 € 365.000,00 Gerestaureerde trulli en lamia in San Michele Salentino
HUIS 20 € 320.000,00 Stenen villa met zeezicht in Torre Vado
HUIS 21 € 265.000,00 Witte villa met zeezicht in Ostuni
HUIS 22 € 375.000,00 Grote villa geschikt voor B&B in Corigliano d’Otranto
HUIS 23 € 310.000,00 Trulli en Lamia’s in Ceglie Messapica
HUIS 24 € 329.000,00 Villa met Zwembad in Fasano
HUIS 25 € 248.000,00 Villa met zwembad in San Vito dei Normanni
HUIS 26 € 398.000,00 Designvilla met tennisbaan in Fasano
HUIS 27 € 330.000,00 Stenen villa opbouwzwembad in Cisternino
HUIS 28 € 190.000,00 Villa op het platteland in Ceglie Messapica
HUIS 29 € 275.000,00 Grote Villa in Cisternino
HUIS 30 € 500.000,00 Trullo en Lamia in Cisternino
HUIS 31 € 180.000,00 Trullo Saraceno in Ostuni
HUIS 32 € 385.000,00 Villa met zwembad in Ostuni
HUIS 33 €145.000,00 Zalmrose villa in San Vito dei Normanni
HUIS 34 € 66.000,00 Verhuurparel in Ceglie Messapica
HUIS 35 € 185.000,00 Groepje Trulli in Ceglie Messapica
HUIS 36 € 330.000,00 Villa met zwembad in Ostuni
HUIS 37 € 345.000,00 Trullo en Lamia met zwembad in Ceglie Messapica
HUIS 38 € 750.000,00 Villa met Zeezicht in Carovigno
HUIS 39 € 165.000,00 Villa met 3 slaapkamers Ostuni
HUIS 40 € 720.000,00 Trulli, lamia’s en zwembad in Ceglie Messapica
HUIS 41 € 155.000,00 Villa Panoramisch uitzicht in Martina Franca
HUIS 42 € 285.000,00 Trullo en Lamia in Castellana Grotte
HUIS 43 € 629.000,00 Villa met groot zwembad in San Michele Salentino
HUIS 44 € 695.000,00 B&B of Hotel in Gallipoli
HUIS 45 € 315.000,00 Complex Trulli en Lamia in Cisternino
HUIS 46 € 180.000,00 Trullo met Zeezicht in Cisternino
HUIS 47 € 340.000,00 Groepje trulli en lamia in Locorotondo
HUIS 48 € 330.000,00 Lamie en Trulli in Ostuni
HUIS 49 € 330.000,00 Villa Canale di Pirro in Canale di Pirro
HUIS 50 € 340.000,00 Villa aan Zee in Salve
HUIS 51 € 178.000,00 Villa met Zeezicht in Diso
HUIS 52 € 195.000,00 Villa aan Zee met project zwembad
HUIS 53 € 490.000,00 2 villa’s aan Zee in Pescoluse
HUIS 54 € 340.000,00 Villa 2 verd. en zwembad in Ostuni
HUIS 55 € 345.000,00 Villa biol.olijfgaard+Zwemb. in de Itrie Vallei
HUIS 56 € 500.000,00 Villa met biol.wijngaard in Pescoluse
HUIS 57 € 530.000,00 Villa aan de kust in Salve/Marina di Pescoluse
HUIS 58 € 430.000,00 Villa met zwembad in Carovigno
HUIS 59 € 270.000,00 Trullo met Zwembad en olijfgaard M.F./C.M.
HUIS 60 € 495.000,00 Villa met Zwembad in Tuglie
HUIS 61 € 390.000,00 Villa in Pietra Leccese in Torre Vado
HUIS 62 € 530.000,00 Smaakvolle Villa in Oria
HUIS 63 € 180.000,00 Saraceense Trullo in Ostuni
HUIS 64 € 690.000,00 Bijzondere Villa in Nardò
HUIS 65 € 750.000,00 Complex van Trulli in Martina Franca
HUIS 66 € 720.000,00 Villa met vele extra’s. in Polignano a Mare
HUIS 67 € 185.000,00 Lamia met 2 slaapkamers in Martina Franca
HUIS 68 € 799.000,00 Grote villa met zwembad in Polignano a Mare
HUIS 69 € 598.000,00 Lopende B&B in Alessano
HUIS 70 € 249.000,00 Villa aan de kust in S. Pietro Vernotico
HUIS 71 € 470.000,00 Bestaande B&B in Lecce
HUIS 72 € 255.000,00 Bestaande B&B in Avetrano
HUIS 73 € 690.000,00 Landgoed groot zwembad in Sannicandro di B.
HUIS 74 € 340.000,00 Villa 5 slaapk. 5 badk. in Matino
HUIS 75 € 390.000,00 Villa 4 slaapk.zwembad in Carovigno
Bedenk dat dit een algemeen samengestelde portefeuille is. Als ik voor jou/jullie ga zoeken, stem ik dat af op je wensen qua type huis met/zonder zwembad en natuurlijk ook jouw prijsklasse.
Natuurlijk betalen we nooit de vraagprijs, daarover ga ik voor je onderhandelen. Vanaf het uitbrengen van het bod duurt het gemiddeld 2 maanden voor we naar de notaris gaan, dus nog ruim op tijd om nog voor de jaarwisseling of in het volgende voorjaar al in je nieuwe huis te zitten.
De 7% flattax regeling krijg je over je Nederlandse of Vlaamse pensioen en een aantal andere inkomensbestanddelen, mits je permanent gaat wonen in een gemeente met minder dan 30.000 inwoners.
Dat betekent dat dit kan o.m. in Noci, Pulsano, Polignano A Mare, Pezzo di Greco, Salve, San Pietro Vernotico, San Michele Salentino, San Vito dei Normanni, Torre Canne, Torre Santa Suzanna, Sava, Villa Castelli, Castrignano del Capo, Cutrufiano, Castellana Grotte, Cisternino, Carovigno (+ Specchiolla, + Torre S. Sabina, Ceglie Messapica, Lizzano, Leverano, Locorotondo, Latiano, Manduria (nog net) Messanga, Oria, Putignano, Ostuni
en niet kan in Francavilla Fontana, Fasano incl. Saveletri, Lecce, Monopoli, Martina Franca.