Jenny:
Onderstaand artikel heb ik overgenomen en vertaald uit een Italiaanse Blog over dit onderwerp.
Ik ben geen fiscalist of commercialista, maar het heeft uiteraard wel mijn belangstelling, aangezien we allemaal ons hele leven belasting moeten betalen is het goed je er in te verdiepen.
Belasting over verhuur vakantiewoning in Italie is gecompliceerd, maar het is van belang vanaf het begin goed af te wegen wat voor jou de beste manier is en of je daarvoor in aanmerking komt.
Het raadplegen van een goede commercialista die ook goed Engels spreekt is daarbij van doorslaggevend belang.
Tijdens een bezoek aan deze commercialista legde hij bijvoorbeeld uit dat voor de koopster van dat moment het waarschijnlijk het beste is om een Ltd op te zetten, althans het Italiaanse equivalent daarvan.
De aftrek van een forfaitair bedrag voor de kosten die je in mindering kunt brengen op het inkomen uit de verhuur van een vakantiewoning is niet altijd de meest voordelige keuze.
Jenny: je begint met een vergunning voor een B&B of een vakantiewoning. Je moet je dan ook inschrijven op de site Puglia DMS en de nieuwe CIN daar bestaan al voorschriften voor, maar ze zijn nog niet zover dat ze dit ook gaan uitvoeren. Dat komt waarschijnlijk pas rond de jaarwisseling 2024/25. Op een site van het ministerie van toerisme met je je CIS nummer invoeren (dat krijg je op Puglia DMS) + de visure (is uittreksels van het kadaster) en dan krijg je een CIN Nummer.
Dit is nieuwe wetgeving en nog niet overal even duidelijk. Duidelijk is wel dat het vereist is en dat je aan de voorschriften moet voldoen en bijv. ook dit CIN nummer buiten de woning in kwestie en op al je online vermeldingen moet worden vermeld, want het niet voldoen aan deze eis (en nog een aantal bijkomende eisen) kan flinke boetes tengevolge hebben.
Belasting op inkomsten uit vakantiehuis:
hoe werkt het? Hoeveel betaalt u met een vast tarief en een gewoon regime?
Fiscaliteit Vakantiehuis: hoe werkt het? Hoeveel betaalt u met een vast tarief en een gewoon regime?
De belangstelling voor toeristische verhuur als investering is de laatste jaren steeds meer gegroeid. Toeristische verhuur van vakantiewoningen, vooral in toeristische gebieden, zijn een innovatieve zakelijke kans in sterke expansie.
Dit fenomeen krijgt steeds meer interesse in de privésfeer, sterker nog, er zijn er meerdere die ervoor kiezen om een huis te kopen en het vervolgens als investering te exploiteren.
Met de toenemende benadering van de privésfeer voor deze activiteit, wordt het essentieel om te begrijpen hoe de belasting van vakantiewoningen werkt. In tegenstelling tot de traditionele huur, volgt de belasting van toeristische verhuur verschillende regels.
Laten we in dit artikel samen kijken wat de belangrijkste aspecten zijn om rekening mee te houden om de huurbelastingen voor vakantiewoningen correct te berekenen.
Wat u in het artikel vindt
- Wat is de definitie van Holiday Home
- Verschil tussen vakantiehuis en toeristische verhuur
- Fiscaliteit vakantiehuis: soorten inkomsten
- Forfaitaire regeling voor de belastingheffing van vakantiewoningen
- Gewoon regime voor de belasting van vakantiewoningen.
- Is het beter om een SRL te openen voor het beheer van een vakantiewoning?
(Een SRL is een BV)
Wat is de definitie van Vakantiewoning.
Voordat we naar de fiscaliteit gaan, laten we eens kijken wat er wordt bedoeld met “vakantiehuis“.
De vakantiewoning is een receptieve activiteit zoals gedefinieerd in artikel 6, lid 10, van wet nr. 217/83. Dit zijn gemeubileerde woningen, beheerd in ondernemende of occasionele vorm, te huur aangeboden aan toeristen voor perioden van ten minste drie dagen en niet langer dan drie opeenvolgende maanden, zonder gecentraliseerde diensten te verlenen.
De wetgeving inzake de vakantiewoning is aanwezig in elke regionale toerismewet, waar de objectieve en subjectieve parameters zijn ingesteld om degenen te identificeren die een toeristische accommodatie-activiteit uitvoeren (of kunnen uitvoeren) in een privéwoning of villa of geregistreerd bij een bedrijf.
Verschil tussen vakantiehuis en toeristische verhuur
Het is belangrijk om de vakantiewoning te onderscheiden van de toeristische verhuur (of shortlease) vanuit regelgevend oogpunt.
De toeristische huurovereenkomst is slechts een huurovereenkomst, niet ontvankelijk, terwijl het vakantiehuis deel uitmaakt van de accommodatieactiviteiten en daarom aanvullende diensten kan aanbieden die typerend zijn voor een toeristisch hotel.
De extra diensten die door het vakantiehuis worden aangeboden:
omvatten schoonmaak van de accommodatie, periodieke wisseling van linnengoed, strandservice, vervoer vanaf de luchthaven, organisatie van eno-gastronomische en toeristische rondleidingen.
Degenen die een vakantiehuis beheren, kunnen echter geen eten en drinken bieden zoals hotels.
Fiscaliteit vakantiehuis: soorten inkomsten
De belasting van de huurprijzen die voortvloeien uit de verhuur van een vakantiehuis varieert afhankelijk van het type verhuur.
We kunnen drie soorten inkomsten onderscheiden:
- Kapitaalinkomsten: Wanneer de levering van nevendiensten ontbreekt en een loutere leaserelatie is geconfigureerd, worden de inkomsten geclassificeerd als kapitaalinkomsten, onderworpen aan IRPEF-tarieven.(IRPEF is inkomstenbelasting)
- Niet-ondernemend bedrijfsinkomen: Als het verstrekken van accommodatie, met ondersteunende diensten, niet gewoonlijk wordt uitgeoefend en zonder bedrijfsorganisatie, behoren de inkomsten tot de commerciële activiteiten die niet gewoonlijk worden uitgeoefend, belast met progressieve IRPEF-tarieven.
- Ondernemersbedrijfsinkomen: Als de activiteit gewoonlijk wordt uitgevoerd met bedrijfsorganisatie en het aanbieden van ondersteunende diensten, is er een bedrijfsinkomen belast als bedrijfsinkomen, met de mogelijkheid om het forfaitaire of gewone regime toe te passen.
Forfaitaire regeling voor de belastingheffing van vakantiewoningen
De forfaitaire regeling is een voordelige fiscale optie voor kleine ondernemingen met lage inkomsten. Hiermee kunt u een vervangende belasting van 15% betalen op 80% van uw werkelijke inkomen, zonder dat u rekeningen hoeft in te dienen.
Jenny: Dit is het meest gunstige, maar kom je daar altijd voor in aanmerking? Je hoeft geen rekeningen van allerhande kosten te verzamelen, maar je moet natuurlijk wel een boekhouding hebben van je inkomsten en zult naar ik aanneem ook een vergunning moeten hebben en ingeschreven moeten zijn bij Puglia DMS en aldaar je gasten aanmelden. Wij moeten als B&B melden wanneer gasten arriveren en vertrekken, hun adres en hun leeftijdsgroep. Dit geldt bijv. ook voor verblijf in een agriturismo. Om een vergunning te krijgen en in te schrijven bij Puglia DMS heb je een geometra nodig. Alvorens te besluiten dat je geen rekeningen hoeft te verzamelen is het zaak met een commercialista te gaan praten en dit met zekerheid vast te stellen, teneinde niet in de situatie te komen dat je er niet onder valt en ook geen rekeningen hebt.
In de forfaitaire regeling voor de vakantiewoning zijn de toegestane belastingkosten reeds vastgesteld volgens de ATECO-code 55.20.51 en zijn gelijk aan 60% van de omzet. Het belastbaar inkomen zal dus 40% van de omzet bedragen.
Laten we zeggen dat uw inkomsten uit vakantiewoningen € 50.000 zijn. Het belastbaar inkomen zal dus 50.000 euro x 40% = 20.000 euro bedragen.
De vervangende belasting in de forfaitaire regeling zal 15% bedragen op 80% van het belastbaar inkomen (d.w.z. 20.000 euro x 80% = 16.000 euro), wat overeenkomt met 2.400 euro. Jenny: dat scheelt een flinke slok op een borrel!
Als onderdeel van de Begrotingswet 2023 is een belangrijke wijziging doorgevoerd: de inkomstengrens is verhoogd van 65 duizend euro naar 85 duizend euro per jaar. Bovendien, hoewel hoger dan 85 duizend euro, als de omzet de drempel van 100 duizend euro niet bereikt, zal het nog steeds mogelijk zijn om gebruik te maken van de forfaitaire regeling.
Bij de forfaitaire regeling worden de inkomsten op een “forfaitaire” manier berekend door het gebruik van specifieke rentabiliteitscoëfficiënten die verband houden met de Ateco-code van de activiteit.
In het specifieke geval van het beheer van een vakantiehuis is de bijbehorende Ateco-code bijvoorbeeld als volgt: 55.20.51 – “Pensions voor kort verblijf, vakantiehuizen en appartementen, bed and breakfast,( dat ga ik zeker uitzoeken, want ik betaal nog steeds het flink oplopende normale Irpef tarief.) residentie“.
Een voordeel van de forfaitaire regeling is de toepassing van een fiscaal voordeel, waardoor de berekening van belastingen aanzienlijk wordt vereenvoudigd en de verplichting om roerende voorheffing te betalen en socialezekerheidsbijdragen in te houden, wordt vermeden.
U moet echter zorgvuldig rekening houden met uw situatie en de potentiële ontwikkeling van uw bedrijf op de middellange en lange termijn. Bij overschrijding van de drempel van 100 duizend euro aan inkomsten zal het forfaitaire regime moeten worden verlaten en de gewone IRPEF- en INPS-tarieven moeten worden toegepast.
Gewoon regime voor de belasting van vakantiewoningen
In het gewone regime zijn de normale IRPEF- en INPS-tarieven op bedrijfsinkomsten van toepassing. Het is noodzakelijk om de rekeningen te presenteren en de werkelijk gemaakte kosten af te trekken. Jenny: INPS is sociale verzekerings-tarieven.
Stel dat de opbrengst van uw Vakantiehuis 80.000 euro bedraagt en dat de subsidiabele uitgaven 30.000 euro bedragen.
Het belastbaar inkomen zal dus 80.000 euro – 30.000 euro = 50.000 euro bedragen.
IRPEF-tarieven variëren afhankelijk van het inkomensniveau:
- Tot 15.000 euro: 23%
- Van 15.001 tot 28.000 euro: 27%
- Van 28.001 tot 55.000 euro: 38%
- Van 55.001 tot 75.000 euro: 41%
- Boven de 75.000 euro: 43%
Laten we nu eens aannemen dat uw inkomen binnen de bandbreedte van 28.001 tot 55.000 eurovalt. De belasting wordt dus 55.000 euro x 38% = 20.900 euro.
Jenny: Als buitenlandse eigenaar van een vakantiewoning in Italie die hier geen baan heeft naast zijn vakantiewoning, begin je natuurlijk in de 23% schijf.
De belastingheffing op de kosten van een vakantiehuis is een complex en voortdurend evoluerend onderwerp. Als u van plan bent om dit bedrijf te starten of uw fiscaliteit wilt optimaliseren, is het raadzaam om altijd een ervaren accountant (commercialista) te raadplegen.
Is het beter om een SRL (IS BV) te openen voor het beheer van een vakantiewoning?
We onderzoeken zorgvuldig de mogelijkheid om een naamloze vennootschap (Srl) te openen voor het beheer van een vakantiehuis. Deze beslissing wordt beïnvloed door verschillende factoren, waaronder het aantal te beheren eigendommen, het verwachte volume van de inkomsten, het risico van aansprakelijkheid en de wens om persoonlijke activa te beschermen.
De S.r.l. biedt aandeelhouders beperkte bescherming, omdat hun persoonlijke activa niet betrokken zullen zijn in geval van schulden of juridische acties tegen het bedrijf. Dit kan met name gunstig zijn in de vakantieverhuursector, waar potentiële risico’s met betrekking tot schade of ongevallen veroorzaakt door gasten zich kunnen voordoen. (Jenny: SRL of geen SRL, zorg voor een goede aansprakelijkheidsverzekering!
Bovendien zou het beheer van meer appartementen of accommodatiefaciliteiten kunnen worden vereenvoudigd en efficiënter kunnen worden door de bedrijfsorganisatie die door de S.r.l. wordt aangeboden. De scheiding tussen het persoonlijk vermogen van de aandeelhouders en het bedrijfsvermogen kan het financiële en boekhoudkundige beheer van de activiteit vergemakkelijken.
U moet zich er echter van bewust zijn dat de opening en het beheer van een S.r.l. grotere bureaucratische en administratieve lasten met zich meebrengt dan een activiteit als natuurlijke persoon. Het zal nodig zijn om de vennootschap op te richten, een memorandum en statuten op te stellen, het aandelenkapitaal te deponeren, een bestuurder en een accountant te benoemen, evenals de verplichte boekhoudkundige en fiscale documentatie te moeten indienen.
De beslissing om een S.r.l. te openen vereist een grondige beoordeling van de groeivooruitzichten van het bedrijf en de risico’s die ermee gepaard gaan. Het is raadzaam om de steun in te roepen van een accountant of juridisch adviseur, die specifiek advies geeft voor uw situatie. Het kan in vele gevallen voordeliger zijn. Jenny: Verder zijn van belang dat er dan een BTW nummer vereist is en er kan ook een stukje Italiaans pensioen worden opgebouwd. Is dat nog interessant als je al wat ouder bent? Dat kan zeker nog interessant zijn. Het minimum is dat je op je pensioenleeftijd (vaak 67 jaar, maar te controleren bij de commercialista) maar tenminste 7 jaar premie (INPS) hebt betaalt, krijg je natuurlijk niet het maximumpensioen, maar wel een pensioen dat overeenkomt met de betaalde premies en toch een aanvulling kan zijn op reeds bestaand opgebouwd pensioen.