Jenny: Er is maar liefst 550 M2 pand en dit is ideaal voor wie een B&B of boetiekhotel wil beginnen in Puglia. Dit is een hotel zonder ontbijt, maar met een aantal faciliteiten om in de kamer wat te maken. Is maar deels waar, soms blijken gasten toch een ontbijt te krijgen. De kamers worden als gedateerd beoordeeld, dat is ook te zien, bedden en spreien zijn zwaar gedateerd. Ik zou zeggen: alle prijzen moeten incl. ontbijt worden en in de kamers hooguit de mogelijkheid om koffie of thee te maken of hier per verdieping een centraal punt voor maken. Allerhande etenswaren in de kamers wil je niet echt en je wilt zeker niet dat men daar hele maaltijden maakt die tot ver in de gemeenschappelijke ruimtes te ruiken zijn. De eigenaar is vriendelijk, daar krijgt hij overal lof voor. Hij kan mogelijk desgewenst aan blijven. Het is een Agriturismo, dus mogelijk een vriendelijk belastingtarief. Moet nieuwe de eigenaar dan examen doen? Mag het ook op dat van iemand anders, bijv. de vm. eigenaar? Ontbijten gecentraliseerd dus en in de zomer zeker buiten. Als er een zwembad komt, zou ik het zeker daar doen en dit desnoods uitbesteden. Een zwembad is echt een vereiste bij een mooi gebouw als dit. Kortom, de eigenaar heeft waarschijnlijk het geld niet om te moderniseren en er kan nu nog steeds geboekt worden. Een tweepersoonskamer voor een week € 500,00 – € 780,00 euro en dat is echt te weinig, zeker in het hoogseizoen. Er is airco, maar zit dat ook in alle kamers? Volgens internet wel. Dat is echt nodig en daarmee kun je ook verwarmen. Bovendien te controleren of de units nog een goed resultaat hebben of dat het wellicht beter is nieuwe te installeren met een A status. Wat je dan wel wilt is meer eigen energie opwekken. Zo te zien nu 3 panelen en die zullen voor warm water zijn. Dat is weinig. Ook hier kijken hoe oud ze zijn en welke energie classificatie ze hebben en ik denk dat er tenminste 4-5 nodig zijn. Er moeten fotovoltaici zeker zo’n 12-15 KWh. komen en een opslag van zo’n 15 KWh. Maar er is dit jaar ook een speciale aktie voor Agriturismi die een flinke hoeveelheid fotovoltaici laten aanleggen. Dat kan bijna zonder eigen investering, maar je krijgt dan geen geld voor levering aan het net. Zou nagegaan moeten worden. Moderniseren is het woord hier en voor een week wil je echt meer ontvangen, zeker als er een zwembad gaat komen. We willen bij gebleken belangstelling meer informatie over het huidige reilen en zeilen. Aan de makelaar vragen om het aantal gastenkamers en hoe het zit met de huidige eigenaar die ze als huurder noteren en de boekingen gaan nog steeds door. Hier moet meer helderheid over komen. Belangrijk is ook de leeftijd van de huidige eigenaar/uitbater. Als ik serieus belangstelling had voor dit schitterende pand, zou ik daar eens een aantal dagen incognito boeken en goed kijken hoe alles erbij staat en hoe de huidige eigenaar/zaakvoerder zijn job doet. Hij heeft goede reviews.
De toekomst: stel er zijn 10 gastenkamers. Je koopt voor allemaal een bed van deze tijd met een nieuwe matras (oude bedden zijn waarschijnlijk ook te klein, 1.90 lengte is hier meestal nog de norm). dit kost 273 euro + matrassen + nachtkastjes, goede deuren voor de kasten, een zitje met een tafel, nieuw beddengoed, enkele eigentijdse lampen, een bureau. Sommige kamers zullen met tweepersoonsbed zijn en ook enkele met een 2e bed voor een mee te nemen kind. Stel per kamer ben je hiervoor gemiddeld kwijt 2 mille en dan nog eens voor algemene ruimtes in totaal 15 mille + alg. voorzieningen zoals een goede wasserij en een goede keuken. Zeg 25 mille, dan kom je op zo’n 60 mille. Daar komen bij Fotovoltaici, zonnepanelen, opslag, een goede grote warmtepomp. Laten we stellen 40 mille en daarvan krijg je een stuk terug via de belastingen of die speciale regeling voor agriturismi.
Stel, het pand kost na wat afdingen € 525.000,00 (de vraagprijs is nu € 550.000,00.) + € 100.000,00 aan het opknappen van € 100.000,00 van de kamers etc. + een flink zwembad + omgeving in totaal nog eens een ton. De makelaarsprovisie kost je 3% € 15.750,00 + BTW daarover + overdrachtsbelasting (die wordt berekend over de kadasterwaarde van het pand + de notaris, Dan zit je met het passeren van de akte aan zo’n € 765.000,00. Er komen vast nog wat onvoorziene zaken tevoorschijn, dus laten we stellen dat de totale investering zo rond de 8 ton zit.
Maak er dan ook een gezellige bar met kleine snacks en bijv. open voor een aantal uren per dag, dan kun je dit verhuren en daar ook nog wat mee terug verdienen. Ook het restaurant bij het zwembad kun je verhuren. Kortom ik zie mogelijkheden.
De prijzen van een beter hotel of agriturismo met zwembad zijn in het hoogseizoen tussen de € 1.900,00 en € 1.050,00 per week. Dat is gemiddeld € 1.475,00. Laten we mikken op € 1.150,00 per week in het begin. Dat kun je 4 maanden vragen en dan hou je over maart, april en mei + oktober en een stukje november laten we stellen tegen een gemiddelde kamerprijs van € 950,00. Een bezettingsgraad van 80%, zeker in het eerste jaar, als je voor de nieuwe situatie nog een naam moet opbouwen en nieuwe reviews. Zou opbrengen in totaal € 156.400,00 + nog eens over de midden seizoen periode € 850,00 per week x 17 weken is bij 80% bezetting € 115.600,00. Een totaal bruto bedrag dus van € 231.000,00. + inkomsten uit restaurant en zwembadbar etc. + speciale arrangementen met Pasen, immaccolata, de kerst, de jaarwisseling. Je moet de vorige eigenaar betalen als je die aan kunt houden, etc. maar hebt ook inkomsten uit de bar en het restaurant. Na enige tijd kun je misschien de prijzen ook nog iets omhoog brengen. Mik op mensen met wat meer geld, sommigen met kinderen waarvoor ze een oppasservice fijn zullen vinden etc. OF je zou het geheel ook 18+ kunnen maken. Ere komen steeds meer 18+ hotels en zelfs campings. Gezocht door mensen die nog geen kinderen hebben of ze zijn de deur uit. Die mensen stellen hun rust op prijs en hebben meer geld uit te geven. Hier valt veel van te maken. Meerinkomsten ook uit de mogelijkheid om er dagelijks meer maaltijden te gebruiken. Na een jaar of 2-3 als er mooie reviews zijn voor de nieuwe opzet, kunnen ook de prijzen weer wat omhoog.
Het verschilt van kamer 20 M2 tot appartement 60 M2. Je wilt echter niet echt dat ze daar zelf gaan koken. Nu duidelijk qua inrichting en hele opzet voor personen met een tamelijk laag inkomen en dit moet worden zonder kookgelegenheid en voor personen met een inkomen dat een stuk hoger ligt. Zelfs overwegen die appartementen (deels) af te schaffen, de keukenhoeken eruit, evt. zelfs 18+ maken dus.
De makelaar: in het hart van Salento, op een privé maar strategische positie, bieden wij de prestigieuze Tenuta del Morige te koop aan, een charmant landelijk pand gelegen in de gemeente Galatone, op korte afstand van de beroemde badplaatsen aan de Ionische kust.
Ondergedompeld in een natuurlijke omgeving van eeuwenoude olijfgaarden en mediterrane struikgewas, is het landgoed een ideale oplossing als exclusieve woning en als een investering met hoog potentieel voor toeristische accommodatieactiviteiten.
Het pand geniet een bijzonder gunstige ligging, waardoor u gemakkelijk zowel de zee als de belangrijkste centra van Salento kunt bereiken:
kustlijn van Santa Maria al Bagno en Santa Caterina: 4–6 km
Gallipoli: ongeveer 10 km
Parco Naturale Regionale di Porto Selvaggio: 8–10 km
Nardò: circa 7 km
Lecce: circa 30 km
Luchthavens:
Salento Airport = Brindisi: ongeveer 60 km
Reken er voor Bari-Airport ruim een uur bij.
Gerenoveerd en gebruiksklaar
( zegt de makelaar, maar dan ga je er veel minder mee verdienen dus, beter te handelen zoals hierboven)
Zelfstandige kamers en appartementen
Grote buitenruimtes omgeven door groen
Lift van de BG naar het zonnebestrating
Privé en rustige omgeving
Het pand ligt op korte afstand van de belangrijkste voorzieningen:
supermarkten, apotheken en winkels in het centrum van Galatone
Restaurants en clubs langs de kust
Badgelegenheden en uitgeruste stranden
Natuurpaden en beschermde gebieden
Eet- en wijnroutes in het gebied
Strategische ligging tussen zee en
platteland Charmant pand met historische waarde
Hoog toeristisch potentieel
Exclusieve natuurlijke ligging
Nabijheid van de belangrijkste steden van Salento
Ga niet zelf contact zoeken met een makelaar, want die registreert je en dan kan ik voor jou niet meer met deze makelaar samenwerken.
De consequentie is dat dit je 1,5 maal de gebruikelijke provisie kost mocht je toch een huis via deze makelaar willen kopen.
Niet doen dus!
Of stuur me een berichtje via Whatsapp met vermelding van het betreffende huis.
Contact formulier Villa Lavanda