Zaterdag 3 augustus 2024 het huis, of liever de 2 huizen in Carovigno.
Wat zijn mijn gedachten hierover:
Zaterdagmiddag 3 augustus 2024 hebben we huis nr. 14 bezocht in Carovigno.
Er zijn 2 ingangen tot het terrein en een flinke parkeerplaats. Ik was er al lang nieuwsgierig naar en we kregen tussen verhuurperiodes in vrijdag ineens te horen dat dit op zaterdagmiddag zou kunnen.
Het is in het verleden een restaurant geweest en dat zie je ook aan de professionele keukenapparatuur die in de eerste wooneenheid zit, die met de glasstenen.
Het wordt op dit moment verhuurd aan toeristen en binnen enkele dagen komen er gasten in. Het was dus best uitzonderlijk dat we het ineens konden zien.
Er wordt gekookt op gas.
In de keuken van wooneenheid 1 (die met de glasstenen en vanuit het zwembad gezien links gelegen) ligt een schitterende antieke vloer. Deze villa is de laagste van de twee. Ook allemaal leidingen op de muren. Dat moet beter.
De badkamers kunnen zo zeker gebruikt worden, maar wil je hier het maximale uithalen met verhuur, zullen er een aantal dingen moeten gebeuren. Oude en onzuinige boilers voor de badkamers eruit en vervangen met een warmtepomp per unit. Er zitten hier en daar hele rijen buizen op de muren en de meeste daarvan leiden naar radiatoren. Wat mij betreft: radiatoren eruit en zeker ook die op de muren bevestigde leidingen gelijk verwijderen. Ja. Je kunt natuurlijk die leidingen in de muren laten verdwijnen, maar verwarming op gas is uiterst onvoordelig en gaat in deze huizen nauwelijks of niet gebruikt worden aangezien het om zomerverhuur gaat en als het in het vroege voorjaar of het najaar eens wat frisser zou zijn ’s-morgens bij het opstaan of in de avonduren, dan zijn die splits veel efficiënter en dat zelfde argument geldt, mocht het eens tijdens de kerst gebruikt worden. Gas is hier veel te duur, zeker als je fotovoltaici laat installeren en een opslagbatterij. Daar zijn 3 platte daken voor ter beschikking. Ook een goed idee zou zijn op het dak van beide units een zonneterras te maken en een zitje met aanrecht en BBQ. Het best natuurlijk op het lagere dak van unit 1, maar als ik me niet vergis is er als het een beetje wil niet alleen een spectaculair uitzicht vanaf de daken, maar ook zicht op zee? Dan moet dat natuurlijk wel vanaf dat lagere dak zijn als het kan en daartoe is ook een buitentrap nodig naar het dak. Gemetseld of van metaal. Dat hogere dak van unit 2 is erg hoog voor het laten maken van een buitentrap, alhoewel…die gang die lager ligt dan de slaapkamer op de 1e verdieping en nergens voor dient, zou ook naar een zonnedak kunnen leiden….
De eigenaresse is op leeftijd, erg aardig en beschikbaar en ze wil het gewoon verkopen zei de makelaar me.
Badkamers opnieuw tegelen, grotere douches maken met glazen panelen en als er dan geen ruimte meer is voor het bidet, nou jammer dan. Alleen Italianen kunnen daar eventueel moeilijk over doen en de gasten die je doelgroep vormen komen uit het buitenland of evt. uit het Noorden van Italië. Bij mij zit er bij de gastenkamers ook maar in één badkamer een bidet en ik heb er nog helemaal niemand over gehoord. Een grotere douche en eigentijdse afwerking zijn vele malen belangrijker.
Die ramen met die glasblokken geven een mooi effect, maar toch nog even kijken of er dan een ander raam is in de badkamer waar vocht en warmte weg kunnen. Anders kijken of er misschien 2 van die blokken vervangen kunnen worden door een glasblok dat geopend kan worden.
Allemaal hangend sanitair met reservoirs in de muur moet het worden. Het sanitair is verouderd evenals tegels en indeling.
Er zijn enkele oude en niet zo mooie deuren, lelijke vouwdeuren ook. Laten vervangen. E. , die zijn huis in S. Vito heeft, heeft nieuwe deuren laten maken door een ambachtelijk timmerbedrijf uit M. Franca en dat is een groot succes. Misschien enkele barndoors? Die heeft hij ook voor zijn huis laten maken. Met name een dubbele die naar de grote slaapkamer leidt.
Iedere slaapkamer heeft zijn badkamer, maar zoals gezegd, die zijn aan een flinke opknapbeurt toe. In de meeste slaapkamers inderdaad allemaal datzelfde witte bed. Niet lelijk, maar ook niet je van het. Voor eigen gebruik doenlijk, zeker, maar voor een verhuur met topopbrengst is meer klasse nodig! Een paar mooie bedden van bijv. mangohout en wat mooi beddengoed zullen wonderen doen, zeker als er een mooie bijpassende mangohouten kast bij komt Een mooie kast van mangohout bij komt en een wat eigentijdsere stoel in de kamers, evt. ook een werktafel voor wie op afstand werkt. Er was Wi-Fi in het huis en werkte goed zei die mevrouw, maar dat is afgesloten. Aan te raden is Starlink en enige Mesh units om overal signaal te hebben. Een uitstekende internetverbinding is vooral voor mensen die wat meer te besteden hebben een must. Het loont zich echt op dit soort dingen en op de inrichting niet te beknibbelen, je verdient het vele malen terug door een hogere verhuurprijs en goede reviews.
Er is (in de eerste unit?) een stufa op pellets.
Overal zitten splits en aan de buitenkant dus chillers. Dit zijn units van pakweg 30 jaar geleden, totaal vergeeld en geen sieraad aan de muren en bovendien veel minder efficiënt dan de huidige modellen. Wil je het goed doen, dan haal je die allemaal weg en je vervangt ze door nieuwe units. Hier even goed in de gaten houden dat als je oude leidingen gebruikt voor de splits, dit tot problemen kan leiden! (Eigen ervaring. Ik kreeg begin 2023 nieuwe splits en men gebruikte de oude leidingen). Kunnen ze een schoonmaakbeurt krijgen of is het nodig nieuwe leidingen aan te leggen? Het bedrijf waar Pierre (mijn kleinzoon) de splits en de fotovoltaici voor de masseria heeft gekocht zit volgens mij in Brindisi. Dat is niet ver en zij bieden goede prijzen en ook een gunstig elektriciteitstarief dat je alleen via hen kunt krijgen als je fotovoltaici bij het gekocht hebt.
Over Brindisi gesproken: 20 minuten met de auto naar de luchthaven. Daar landen de hele zomer enkele malen per week vluchten uit Eindhoven, Londen en vele andere plaatsen. In de wintermaanden (november-maart) zijn er altijd, ook op Bari, minder vluchten. Wij zijn van het huis naar Ostuni gegaan en dan kostte 7 minuten. Je zit vlakbij het strand en bij het natuurpark Torre Guaceto.
Er is een pozzo artiganale en er zijn 2 wateropslagtanks. Je hebt dus een eigen watervoorziening en dat is een groot voordeel. Vraag: is er een waterontharder? Dat is zeer aan te raden, zeker voor warmtepompen e.d. want anders gaat je apparatuur eraan.
Er is een alarminstallatie en camera’s. Nagaan of die nog van deze tijd zijn. Er is een mooie en niet al te bewerkelijke tuin met een volwassen Banana Musa en mooie cactussen. Deels geautomatiseerde bewatering. Bij het zwembad is er een buitendouche en ook een dubbele toilet unit.
De kosten van warmtepompen (65%) en fotovoltaische- en zonnepanelen (50%) zijn in 10 jaar aftrekbaar van de belastingen voor particulieren, mits je hier belastingen betaalt , maar als verhuurder is er vast nog meer mogelijk. Dit moet met de commercialista overlegd worden. Ook voor alarminstallaties en camera’s zijn er dit jaar en waarschijnlijk ook nog volgend jaar, aftrekmogelijkheden of subsidies.
Die grote cipressen heeft de vader van de eigenaresse ongeveer 60 jaar geleden geplant. Er zijn 3 platte daken waarop je uitstekend een aantal fotovoltaische panelen kunt laten plaatsen en ook zonnepanelen voor warm water. De totale capaciteit aan elektrisch is 6 KWh en komt als trifase (krachtstroom) binnen.
Achter de 2e unit staat een flinke garage die niet als garage gebruikt kan worden omdat je er niet met de auto kunt komen, maar het is wel een uitstekende opslagplaats bijv. voor de tuinspullen en ligbedden in de wintermaanden. Wellicht ook een afgeschoten hoek voor de apparatuur voor inverters en warmtepompen?
In de woon- en slaapruimtes liggen allemaal tegels. Die grijze in de woonkamer van de 2e unit zou ik vervangen door grès porcelanata. Ze zijn niet lelijk, maar toch niet helemaal de klasse die je wilt bereiken en de look van het jaar 2025. Betonlook tegels bijvoorbeeld. De bovenste slaapkamer in de 2e unit heeft een gang ernaast die nergens toe dient, je kunt hem alleen niet gemakkelijk bij de slaapkamer trekken, want die ligt enkele tredes hoger. Maar met die gang valt vast wel wat te doen. Hier kan dus evt. ook een trap naar het dakterras komen.
Ook nog nader te onderzoeken is de mogelijkheid om die gang op de één of andere manier toch toe te voegen aan de slaapkamer die al erg groot is en dan misschien 2 slaapkamers zou kunnen worden.
Aan de 2e unit zit nog een ruimte die best ruim is vast. Hier staat een wasmachine en er is een antieke oven met een heel klein toegangsluikje. Een volgende keer nog maar eens goed naar kijken. Is hier nog een extra slaapkamer van te maken? Heb je wel een vergunning voor nodig als je een verhuurvergunning wilt. Op zich is een wasmachine een goed idee en liefst toegankelijk voor beide units. Maar deze unit heeft geen keuken en dat zou hier ook uitstekend kunnen. Nader uitzoeken.
Er zijn overal muggenhorren, maar geen luiken? Gordijnen weinig stijlvol. Desnoods verduisterings-rolgordijnen? Dat is stukken voordeliger dan luiken laten maken denk ik. Toch zouden luiken als dit financieel haalbaar is, mijn voorkeur hebben en op de lange duur veel energie kunnen besparen.
Het wordt nu vaak apart van elkaar verhuurt en brengt 25 mille per jaar op. Dat kan zeker veel hoger als het mooi en stijlvol is ingericht. Naar mijn smaak moet je dan aan het dubbele kunnen komen met de juiste inrichting.
Een goed idee zou zijn van die bamboe afdekkingen voor de overkappingen. Die worden dan in de wintermaanden weggehaald en kunnen in de garage.
Die 2 casco’s die er vlakbij staan, waren ze waarschijnlijk zonder vergunning aan het bouwen en de bouw is stopgezet verschillende jaren geleden. Er moet eens nagegaan worden hoe dit precies is. Is het land te koop?
Er moeten andere lampen komen in het huis. Jaren 70 stijl. Ook de noodverlichting stamt uit het stenen tijdperk. Ik kocht vorig jaar voor ongeveer 90 euro 5 nieuwe van een goed merk met ledverlichting en het is zeker de moeite waard dit te doen. Het oogt ineens allemaal veel moderner en heeft meer klasse. Boven zijn ook allerhande schijnwerpers en spots, want fijn is, want het wordt er in de avonduren allemaal sprookjesachtig mooi mee zegt die mevrouw, maar ook een beetje gedateerd allemaal. Ik denk dat ze aan vervanging toe zijn, maar de leidingen liggen er in ieder geval. Wellicht ook te vervangen door oplaadbare lampen die ook automatisch aangaan als het gaat schemeren.
Eindconclusie: een uitstekende keuze.
Niet wachten te lang wachten als je geïnteresseerd bent, want dan is dit voor 90-95% zeker weg. Ik de volgende werkwijze voor: een geometra inschakelen. Ik werk altijd met een heel serieuze figuur, waarvan ik zeker weet dat hij ter plaatse geen banden heeft. Na het laatste huis hebben we vastgesteld dat het beter is om de controles te laten uitvoeren alvorens een bod uit te brengen. Dan moet ik wel zeker weten dat hij op heel korte termijn kan, want je zou deze huizen niet willen kwijtspelen. Anders vraag ik aan een bevriende makelaar uit Ostuni of zij me een plaatselijke geometra kan aanraden. Ik zou dan intussen ook aan het bij het huis betrokken makelaarskantoor vragen om meer informatie over alle vergunningen etc. Zodra alle controles hebben plaatsgevonden een bod uitbrengen. De prijs is van €395.000,00 gezakt naar € 350.000,00. Daar ga ik zeker nog wel wat afkrijgen. De dingen die opgeknapt moeten worden zijn vooral esthetisch. Dit kan een huis gaan worden met een meer dan uitstekend rendement. Stel, je stemt hiermee in, dan wil ik eigenlijk het resultaat van de controles door de geometra hebben binnen 2 weken.. Zodra het rapport van de geometra er is moet er snel gehandeld gaan worden: een bod uitbrengen vrijwel gelijk daarna met 7 dagen bedenktijd voor de verkoper. Stel ze accepteert, dan kan er over ongeveer uiterlijk 2 maanden gepasseerd worden. Dan is er tot pakweg 15 maart de tijd voor de werkzaamheden en de inrichting, nieuwe foto’s en kunnen de huizen het hele komende jaar al verhuurd worden. Het kan per unit verhuurd worden, maar mits ze allebei vrij zijn natuurlijk ook als geheel.
Ik vind het een regelrechte aanrader, mits alle vergunningen etc. in orde zijn. Alle ingrepen hebben uitsluitend tot doel om het geheel fraaier te maken en het een 2025 uiterlijk te geven. Voor zover ik het kan zien is de basis van het geheel goed.
Jenny Stolk, 4 augustus 2024.