Huis nr. 5 te koop in Puglia een stenen boerderij Ceglie Messapica

Jenny: Te koop mooie stenen boerderij Ceglie Messapica met een vraagprijs van € 590.000,00, maar er is het nodige werk te doen. Die prijs gaan ze van ons niet krijgen! De voegen in de stergewelven moeten lichter gemaakt worden, dat zal de ruimtes veel lichter maken. Er is veel te veel land bijna 49 hectare. We zouden graag een exacte verdeling zien tussen landbouwgrond en bos. Ik ken de prijzen van landbouwgrond in CM niet, maar hier kost dat ongeveer € 13.300,00 per ha. Bosgrond is minder waard en daar wil je misschien ook wat van houden. Een beheersbaar stuk, dat je met gepland kappen in staat stelt om in je eigen hout voor de open haard of houtkachel te voorzien. Maar een flink aantal hectares kunnen evt. verkocht worden of een prijs bedingen zonder zoveel land. Hier zitten natuurlijk wel haken en ogen aan. In principe is het zo dat als je landbouwgrond/bos verkoopt je buren met aangrenzend land het eerste kooprecht hebben (diritto di prelazione) voor de prijs die jij ervoor hebt geboden, dat recht vervalt als je het als geheel aanbiedt met een huis. Gebouwen met een totale oppervlakte van 480 M2. Er is geen verwarming, maar ik heb wel tenminste één open haard gezien. Dit kan een pracht project worden, maar ondanks het feit dat er een deel van het land kan worden verkocht en ik zeker zal afdingen, zal hier toch geld of veel eigen arbeid tegenaan moeten, maar dan kun je tot een flinke waardevermeerdering komen. Gasverwarming, tenzij het er al zit of je er weinig komt als verwarming nodig is, raad ik af. Het meest safe op dit moment lijkt verwarming met een goede hout- of pelletkachel, al dan niet met kanalisering naar diverse ruimtes. Ook een idem pelletkachel, maar de prijs van de pellets is onzekerder en gezien er bosgrond is inbegrepen.

Aan de makelaar wat meer informatie gevraagd.

Goed in de gaten te houden is dat het niet langer mogelijk is om in de verkoopakte één prijs voor onroerend goed zowel als het terrein te vermelden. Een prijs voor het onroerend goed + een erf kan als één geheel worden vermeld, maar de rest van de grond dient apart te worden vermeld en kent een veel hogere overdrachtsbelasting. Voor het pand + erf betaal je de o.g. belasting over het kadastraal inkomen. Over de waarde van de grond daarentegen betaal je 15% over de aankoopprijs van landbouwgrond. Dus stel de gemiddelde waarde van die grond is € 6.000,00 per hectare bosgrond en € 13.500,00 over de landbouwgrond en je verkoopt van beiden 20 hectare, dan brengt je dit op € 120.000,00 plus € 270.000,00 is samen € 380.000,00. Deze mogelijkheid uiteraard tevoren controleren. Je passeerde in totaal 49 hectare minus laten we zeggen een hectare als erf. Derhalve betaal je 15% over 24 x € 6.000,00 en 15% over 24 x 13.500 (we nemen even aan dat de verdeling bosgrond en landbouwgrond gelijk is) dan is de overdrachtsbelasting daarover € 70.200,00. Natuurlijk kan de notaris op jouw verzoek een lager bedrag in de akte zetten. Zeg de helft, dan betaal je maar 35 mille, maar loop je ook het risico om je grond voor maar de helft van de waarde aan je buurman – landbouwer kwijt te raken. Het is dus uitermate belangrijk om als er een landbouwer is die met zijn grond aan straks jouw grond grenst, alvorens naar de notaris te gaan, met hem te gaan praten en als hij van zijn recht op prelazione gebruik wenst te maken, maar te proberen om dat gelijk te regelen, alvorens naar de notaris te gaan. Eventuele belanghebbende tevoren afstand te laten tekenen. Is die buurman landbouwer er niet (goed opletten!), dan kun je gerust een lagere waarde in de akte laten zetten. Soms hebben veehouders behoeft aan het bijkopen van landbouwgrond in verband met de mestwetten. Dit is ook van toepassing bijv. op veehandelaren. In dit verband kan het handig zijn te informeren bij de plaatselijke vereniging van coldiretti of zij toevallig iemand hebben die grond bij moet kopen. Dit uiteraard pas nadat de buurman-landbouwer gevraagd is naar zijn bedoelingen en alleen als hij afstand heeft getekend, verder te gaan kijken naar andere kandidaten.

Optimistisch gesproken dingen we 70 mille af (de prijs is al bijna een jaar onveranderd, dus ze hebben kennelijk geen haast) en is er uit de verkoop van de grond nog een bedrag van 3,5 ton te halen, dan komen er nog de kosten van de akte en van de makelaar bij en de overdrachtsbelasting en een flink bedrag om er een mooi geheel van te maken, maar dan heb je ook wat, want dan kun je de waarde zeker verdubbelen, maar misschien wel verdriedubbelen.

Een ander alternatief kan zijn om het hout uit de bosgrond te gebruiken voor eigen gebruik en er jaarlijks wat van te verkopen en de landbouwgrond om te zetten (als het daar geschikt voor is) in wijnbouw of er olijven neer te zetten. Met olijven moet je wel flink geduld hebben, want het duurt een jaar of 15 voor ze echt wat op gaan brengen en zeker 30 jaar voor ze op volle kracht opbrengen. Een geduldkwestie. Kan toch heel belangrijk zijn, want nu zijn er rassen te koop die bestand zijn tegen de olijvenziekte. Daar zijn subsidies voor, vooral als het gaat om het vervangen van zieke bomen, maar het zou een voorwaarde kunnen zijn dat je als landbouwer ingeschreven staat. Die status kun je krijgen mits je landbouwgrond hebt en ook een examen als landbouwer doet. Olijfolie wordt wel steeds duurder.

De Makelaar: Antieke stenen boerderij Ceglie Messapica op twee niveaus te koop, in de wijk Fedele Grande (ongeveer 335 meter boven de zeespiegel); op de begane grond bestaat uit tal van stenen kamers, deels trulli, gewijd aan de productie, evenals een houtgestookte oven voor een totale oppervlakte van ongeveer 480 M2; Op de eerste verdieping huis in een rustieke staat, bestaande uit communicerende kamers communiceren met typische “ster” gewelven en open haard van de totale oppervlakte ongeveer 103 M2. Land voornamelijk bouwland en bos, van ongeveer 48.96.18 hectare. Wateropslagputten waarvan er één in de open lucht is. Mogelijkheid van aquaductaansluiting (waterleiding). ENEL-verbinding (elektriciteit). Er is geen verwarming.

Het is ongeveer 5,5 km van Ceglie Messapica, richting Martina Franca; Ongeveer 14 Km van Martina Franca; ongeveer 7 Km van Villa Castelli; ongeveer 16 km van Cisternino; Ongeveer 17 Km van Ostuni; ongeveer 26,5 km van zee; ongeveer 47 km van Brindisi Airport.

Ga niet zelf contact zoeken met een makelaar, want die registreert je en dan kan ik voor jou niet meer met deze makelaar samenwerken. De consequentie is dat dit je 1,5 maal de gebruikelijke provisie kost mocht je toch een huis via deze makelaar
willen kopen.