Huis nr. 64 te koop in Puglia Schitterende stenen villa San Vito

Jenny: Te koop een schitterende villa met 4 slaapkamers en 2 badkamers en een extra groot zwembad in een tropische tuin met volwassen bananenbomen. Je kunt op de fiets naar het strand en zit op korte afstand van Brindisi Airport.

De vraagprijs voor deze villa is € 325.000,00, maar er zitten enige haken en ogen aan, anders zou je deze villa ook nooit voor zo’n relatief lage prijs kunnen kopen. Lees even verder, Kijk hiervoor onderstaand.

De benedenverdieping bestaat uit een woonkamer van plm. 36,30 M2 + overlopend in een eetkamer van plm. 9,10 M2, een geheel vernieuwde keuken halfopen naar de woonkamer, met uitzicht op het zwembad van 14,60. Een slaapkamer van plm. 20 M2, een badkamer van 7 M2, een ingang van plm. 3.90 en in totaal derhalve ongeveer 91 M2. + het trapgat naar de eerste verdieping en nog een opbergruimte in de keuken.

Verder is er een ruim, halfopen trapgat naar de eerste verdieping, de Gazebo bij het zwembad, een ruimte achter het huis waar een watertank zit en een ruimte voor de fietsen, een gemetselde tafel  buiten bij de uitgang uit de woonkamer.

De pelletkachel in de woonkamer is recent nieuw gekocht en er is een open haard

Er is een zonnepaneel voor warm water.

De bovenverdieping bestaat uit  een slaapkamer van plm. 12,80 M2, één van 13,67 M2, de derde 9,40. De badkamer, waar ook de wasmachine staat meet plm. 8,60 M2, de gang plm. 5,30 M2. In totaal dus ongeveer 50 M2 + een ruim trapgat. 2 kamers komen ook uit op ruime balkons. Ik vind wat verschillen tussen de totale oppervlakte van het huis en de totalen van de eigenaar en mijn optelling. Het is wat het is, ruim genoeg allemaal en evt. kan alles nog worden nagemeten.

Het is een mooi en doordacht geheel dat je aandacht meer dan waard is of het nou gaat om een vakantiewoning voor jezelf of ook voor de verhuur of misschien zelfs wel om permanente bewoning.

Je hebt eigen water via een pozzo artigianale, dat is een groot voordeel! Zeker als je ook een zwembad hebt.

 

 

De geschiedenis over de laatste 5 jaren van dit huis:

Het huis van E. en L. Is gelegen in een kustplaats niet ver van Brindisi en je kunt op de fiets naar het strand.

Ik ging het al voor ze bekijken samen met kleinzoon Mattia voor dit echtpaar kwam om zelf  huizen te kijken in Puglia.

Het is een meer dan schitterend huis met een ontzettend goede vibe, maar er zitten enkele haken en ogen aan:

Zowel E. als ik hadden al een oogje op dit huis.

Het zakte ineens in prijs en natuurlijk wilden we weten waarom er ineens een veel lagere prijs was. Ik wil altijd dat mijn kopers weten wat ze aangaan. Geen vraagstaartjes en verrassingen graag!

De tuin is meer dan sprookjesachtig mooi met volwassen bananenbomen,  Amerikaanse cactussen en  een schitterend zwembad.

Van de Amerikaanse cactussen en de foeilelijke popcornplafonds in het huis werd al gauw de oorsprong duidelijk: de vrouw van de vorige eigenaar is Amerikaanse.

Het huis zelf in prachtige natuurlijke steen, niet één of ander opplak steen van de bouwmarkt, maar het echte werk. Aan de buitenkant van het huis en ook binnenshuis vind je dit terug.

Op de begane grond is er een heel grote slaapkamer, waar je ook met gemak een werkhoek kunt inrichten. Dit blijkt echter een zonder vergunning dicht gemaakte veranda te zijn.

Verder een badkamer, een mooie woonkamer met een nieuwe pelletkachel, een keuken, die inmiddels grondig verbeterd en mooier gemaakt is.

De popcornplafonds beneden en elders inmiddels allemaal verdwenen. Die heeft E. weg laten halen, evenals de deels gele muren, dat maakte het geheel veel te donker. Voor de grote slaapkamer inmiddels mooie barndoors gemaakt door een goede timmerman.

Ook de keuken werd inmiddels flink verbeterd en in het algemeen zijn alle muren opnieuw gestukt en wit geverfd.

Het zwembad blijkt 50 M2 te zijn in plaats van de 25 M2 waar de vergunning voor werd afgegeven. De geometra zegt daarover: zit er niet mee in, ze laten je echt het zwembad niet kleiner maken. De geometra heeft hierover ook gesprekken gehad met de desbetreffende gemeente.

Bij de trap naar boven zijn er 2 ramen, waar ooit een deur hoorde te zitten. Dit moet, samen met de dichtgemaakte veranda gelegaliseerd worden.

Dat dit nog niet is gebeurd vindt zijn oorsprong in het feit dat daarvoor meer grond nodig is dan er bij het huis hoort en waar het in sommige gemeentes mogelijk is om elders in die gemeente wat grond bij te kopen om zo toch tot voldoende grond te komen voor je bouwvergunningen, is dit in die gemeente niet mogelijk.

De enige mogelijkheid voor E. was een man van dik in de tachtig met een olijvengaard die aan zijn terrein grenst. Die zei echter: aan mijn lijf geen polonaise, regel het maar met mijn zoons eens dat ik er niet meer ben. Ook hebben zich nu september 2025 nieuwe mogelijkheden geopend. In de gemeente San Vito komen nieuwe mogelijkheden voor het legaliseren van delen van huizen. Dat is ook wel nodig, want juist in deze gemeente zijn in verhouding heel veel problemen van deze aard en ook heel veel buitenlandse eigenaren en villa’s die voor de verhuur bestemd zijn.

Toen kwamen we op de eerste verdieping bij de bezichtiging van deze mooie villa. De makelaar vertelde dat deze villa sinds een aantal jaren heel goed verhuurd werd als vakantievilla en een huuropbrengst had van jaarlijks rond de € 25.000,00 tot € 30.000,00.

Dat was een nieuw feit en de a.s. koper werd nog enthousiaster, maar er zat ook een maar aan: Dit was allemaal in het voorjaar van 2019 en de makelaar vertelde dat er een nieuwe wet aan zat te komen voor de verhuur van vakantiewoningen.  Waar B&B’s al lang een vergunning moeten hebben en controles ondergaan van de gezondheidsofficier in verband met minimumhoogtes, minimale oppervlakte per persoon, minimale afmetingen van de ramen in verhouding tot de oppervlakte van de kamer etc. was dit tot dan toe niet van toepassing op vakantiewoningen voor de toeristenverhuur.

Die nieuwe wet komt er binnen enkele jaren aan vertelde de makelaar toen ik er over doorvroeg en de 3 slaapkamers op die verdieping voldoen niet aan die eisen. Ze staan te boek als opslag, dat komt vaak voor in Italië. Dat zou op zich nog wel op te lossen zijn, mits de eigenaar over voldoende grond beschikt en dat is op dit moment dus niet het geval, maar ook, ze voldoen niet aan de vereiste minimumhoogte. Die is 2.70 m. en dat is er gewoon niet.

Ook was er nog een probleempje: de 3 slaapkamers hadden samen één badkamer en om die te bereiken moest je door één slaapkamer. Dat is natuurlijk ongelofelijk onhandig en ter plekke bedachten we toen een oplossing voor dat probleem: een nieuwe muur in die slaapkamer en een deur en een gangetje naar de badkamer, waardoor niemand gestoord behoefde te worden en niemands privacy wordt geschonden.

Dat laatste heeft E. al spoedig laten realiseren + de popcornmuren weg, nieuwe deuren hier en daar. Een diepe kast in een slaapkamer werden 2 kasten van een normale diepte voor 2 slaapkamers. De keuken werd vernieuwd en de oude pelletkachel werd door een nieuwe vervangen, kortom alles werd heel mooi opgeknapt en geheel in stijl met deze mooie villa.

E. verhuurde de villa ook al die jaren aan toeristen die allemaal dolenthousiast waren en met reden, want het is een klein tropisch paradijsje. Er is ook overal verwarming en koeling door middel van muurunits en het is gewoon een heel fraai geheel. Voor serieuze kopers kunnen we de reviews laten zien op de desbetreffende verhuursite. Niemand heeft ook ooit geklaagd over de hoogtes van de slaapkamers, maar de wet is de wet en dit kan zo niet langer verhuurd worden zonder ernstig in aanvaring met de wet te komen, met flinke boetes als gevolg.

Echter de betreffende wet gaat nu toegepast worden. B&B’s, maar ook huizen voor de vakantieverhuur moeten nu een zgn. CIN hebben en die gaat er zo niet komen voor deze mooie villa. Dit jaar heeft E. nog verhuurd en ook voor het nieuwe jaar staat de villa ook nog op een bekende verhuursite. In de praktijk, aldus de makelaar die indertijd de verkoop regelde, zitten de eigenaren van meer dan de helft van de verhuurhuizen in San Vito in dezelfde situatie en aldus hem is er voorlopig geen reden tot paniek.

Er zijn diverse mogelijkheden om uit deze situatie te geraken, maar E. ziet het niet zitten om er verder werk van te maken. Hij heeft een eigen bedrijf, zijn vrouw is ook erg druk en ze komen er nauwelijks meer aan toe zelf naar de villa te gaan, laat staan het verdere legaliseren van de delen die problematisch zijn te begeleiden. Ze geven er in feite de voorkeur aan dan nu maar te verkopen en hun aandacht volledig bij hun onderneming in Holland te houden.

Derhalve is de villa nu te koop in de huidige staat, die stukken beter is als toen E. het kocht. Ook het meubilair etc. gaan allemaal inbegrepen zijn. Er zijn ook fietsen en e-bikes, wellicht valt ook daarover te onderhandelen.Voor nieuwe eigenaren zijn de volgende situaties denkbaar:

De nieuwe eigenaar gaat het uitsluitend gebruiken als vakantiewoning:

Dan moeten nog steeds die onrechtmatigheden recht gezet worden, maar de geometra ziet nog wel een mogelijkheid met de zoons van de inmiddels overleden eigenaar van de olijvengaard. Die schijnen beiden in Rome te wonen.

Dat zou heel fijn zijn  als er met hen een oplossing gevonden zou kunnen worden, want dan kan er ook een officieel certificaat van bewoonbaarheid komen.

Niet op te lossen is echter het feit van de 3 slaapkamers op de eerste verdieping, maar als het alleen voor eigen gebruik is, kan niemand je verbieden om daar gewoon te slapen.

Voor een nieuwe eigenaar die er permanent gaat wonen, geldt eigenlijk precies hetzelfde en in deze gemeente kun je ook van de 7% flattax genieten gezien er minder dan 20.000 inwoners zijn.

Wil je het huis echter verhuren aan toeristen en zelf als vakantiewoning gebruiken, dan ligt het probleem anders, want dan kan dat alleen als de slaapkamers verhoogd worden tot ze die minimumhoogte hebben van 2.70 m.

Meermaals heb ik aan E. voorgesteld om tenminste uit te zoeken wat hier de mogelijkheden zijn en de daarbij behorende kosten. Het is een betonnen dak en dat zal gelicht moeten worden. Of het dan mogelijk is om de muren van de kamers wat te verhogen en het huidige dak er weer op te zetten of dat dit misschien wel helemaal niet mogelijk is en er een nieuw dak moet komen, weet ik niet. Dat is nooit verder uitgezocht, gezien de huidige eigenaren zich op hun activiteiten in Holland willen concentreren. Natuurlijk kunnen we dit nader uitzoeken als je belangstelling hebt voor deze villa.

Mijn argument was:

De eerste onrechtmatigheden op laten lossen door de geometra en ja, dat kost. Hij moet ervoor naar Rome en alles bij de gemeente regelen etc. en je moet een regeling treffen met die 2 zonen en bouwleges betalen, met een boete, om alles geregeld te krijgen. Stel, het is allemaal te regelen voor zeg 35 tot 40 mille, maar voegt zeker het dubbele van dat bedrag aan waarde aan het huis toe.  Je krijgt je woonvergunning etc. alleen de slaapkamers zijn nog niet geregeld. Die staan dan nog als opslagruimte te boek.

Als dat voor de koper niet van belang is, kan hij het zo laten. Je mag er wel gewoon je eigen slaapkamers in hebben, niemand die je dit kan verbieden.

Wil hij verhuren of hoe dan ook alles geregeld hebben, dan moet onderzocht worden hoe het dak verhoogd zou kunnen worden en wat de kosten daarvan zijn. Stel, dat kost incl. een stukje bouwleges (je gaat meer bouwvolume krijgen) en alle werkzaamheden en de kosten van de geometra 80 mille. Kan ook minder zijn als het gelicht kan worden en er terug op gezet, maar daar kan alleen een ervaren geometra samen met een bouwer over oordelen. In ieder geval bereik je ermee dat het huis nogmaals flink in waarde toeneemt, met veel meer dan de kosten die je gaat maken en dat je het ook helemaal gelegaliseerd hebt en een CIN kunt krijgen en weer kunt verhuren. Hopelijk met behoud van de reviews die E. al verzameld heeft op de verhuursite en dan kun je dus inderdaad jaarlijks gemakkelijk die 25 mille realiseren en heb je er binnen 3  jaar die kosten er weer uit. Gezien de uitstekende reviews zal het waarschijnlijk mogelijk zijn de huur ietsje te verhogen en zal gezien de reviews het aantal verhuringen zeker nog kunnen toenemen.

Concluderend: een schitterend huis met 4 slaapkamers en 2 badkamers, gezellig, mooi, heel mooi verder opgeknapt, een sprookjesachtig mooie tuin met groot en mooi zwembad. Groot verhuurpotentieel, maar alleen als je e.e.a. laat legaliseren. Er is een flink verhuurrendement uit te halen, maar alleen als je eerst investeert in het in orde laten maken van e.e.a. Die investering gaat je zeker 200% meerwaarde aan je huis toe laten voegen en je hebt het er zo uit met weer legaal te kunnen verhuren. Het alternatief is alleen voor eigen gebruik te kopen. Op fietsafstand ook van het strand. Kom het bekijken zou ik zeggen, want het is echt een schitterende villa met een zeer speciale tuin.

Ga niet zelf contact zoeken met een makelaar, want die registreert je en dan kan ik voor jou niet meer met deze makelaar samenwerken. De consequentie is dat dit je 1,5 maal de gebruikelijke provisie kost mocht je toch een huis via deze makelaar willen kopen.

Niet doen dus!

Mocht je over Villa, trulli, lamie  op het platteland van Ostuni of andere huizen meer willen weten, lees dan vooral ook mijn informatie over het kopen van een huis in Puglia en stuur me een berichtje via onderstaand antwoordformulier.

Of stuur me een berichtje via Whatsapp met vermelding van het betreffende huis.